מירי ברוך

משרד עורכי דין ונוטריון

  • הודות לניסיון העשיר שמשרד עו"ד מירי ברוך צבר בתחומי המשפט האזרחי מעניק המשרד הן ללקוחותיו מהארץ והן מחוצה לה, שירות במקצועיות ובאיכות הגבוהות ביותר המוטו שלנו: מקצועיות ושירות ללקוח לכל אורך הדרך

צוואות וירושה ע"פ דין: סיפור מהחיים

woman-208723_1920

woman-208723_1920צוואות וירושה על פי דין

שמעון הוא בעלה של מזל ואביהם של ראובן, אליהו ורינה.

בשנה שעברה לקה שמעון בהתקף לב ובעת ששכב בבית החולים, לפני ניתוח לב פתוח, פנה לרופא ולאחות שטיפלו בו, על ערש דווי, וציין בפניהם כי רצונו האחרון הוא לצוות את כל רכושו, לאחר מותו, לבן דודו האהוב, יהושע, שבא לבקרו באותו יום בבית החולים.

הרופא והאחות העלו את דברי שמעון על הכתב, בציון הנסיבות והתאריך, חתמו על זיכרון הדברים האמור והפקידו אותו למחרת היום אצל הרשם לענייני ירושה.

הניתוח עבר בשלום ושמעון השתחרר, בחלוף חודשיים ימים, לביתו. בצאתו מבית החולים הסיעו אותו אחיו וגיסתו, אברהם וגילה, למשרד עורכי דין בעיר ואף שימשו עדים לצוואה חדשה שנחתמה בפניהם במקום, בה ציווה להם שמעון את כל רכושו, לאחר אריכות ימיו ושנותיו.

לאחרונה, כשנפטר שמעון, התנגדו אשתו וילדיו לקיום כל אחת מהצוואות והוכרזו- לבסוף- כיורשיו של שמעון, על פי דין. מזל קיבלה מחצית מרכושו של שמעון ואת מכוניתו. ילדיו של שמעון התחלקו בחלקים שווים במחציתו השנייה של הרכוש. הכיצד?


ההסבר:

צוואתו הראשונה של שמעון נעשתה כדין, בעת ששמעון ראה עצמו, בנסיבות המצדיקות זאת, מול פני המוות, והיא נתפסת, לפיכך, כצוואת "שכיב מרע"- צוואה בעל פה שיכול אדם, בנסיבות האמורות, לצוות בפני שני עדים השומעים לשונו (סעיף 23 (א) לחוק הירושה תשכ"ה- 1965 (להלן:"החוק")). גם הפרוצדורה בה נקטו הרופא והאחות הייתה כחוק (לפי סעיף 23(ב) לחוק) ואולם, משחלף חודש ימים מהנסיבות שהצדיקו את עשיית הצוואה ושמעון נותר בחיים, בטלה הצוואה האמורה (סעיף 23(ג) לחוק).

הצוואה השנייה שנעשתה בידי שמעון, בכתב, בפני עדים ונחתמה בידיו ובידי העדים, שאישרו כי המצווה הצהיר וחתם בפניהם, היא "צוואה בעדים" (לפי סעיף 20 לחוק). ואולם, על פי החוק (סעיף 35 לחוק) הוראת צוואה המזכה את מי שהיה עד לעשייתה, או לקח באופן אחר חלק בעריכתה והוראת צוואה המזכה את בן זוגו של אחד מאלה- בטלה.

לפיכך- ובהעדר צוואה אחרת- ירשו את שמעון, אשתו (על פי זכויותיה כבת זוג לפי סעיף 11(א)(1) לחוק) וילדיו.

מקרה היפותטי ודמיוני זה (כל קשר בין העובדות המתוארות למציאות הוא על אחריות הקורא בלבד), מצביע על המורכבות היחסית שבנושא צוואות וירושה על פי דין. המקרה מלמד על הצורך בהכרות מעמיקה עם החוק ובייעוץ מקצועי מתאים בטרם עריכת צוואה.

החוק מאפשר לחרוג מברירת המחדל של ירושה על פי דין (לפי הפרק השני לחוק), בעריכת צוואה (לפי הפרק השלישי לחוק).

צורות הצוואה, המוכרות על פי חוק הן: צוואה בכתב יד (לפי סעיף 19 לחוק הירושה), צוואה בעדים (לפי סעיף 20 לחוק הירושה), צוואה בפני רשות (לפי סעיף 22 לחוק הירושה) וצוואה בעל – פה, המוכרת גם בשם צוואת "שכיב מרע" (לפי סעיף 23 לחוק הירושה).

ואולם, כפי המסתבר מהדוגמא שלעיל, אין די בעמידת צוואה בתנאים הצורניים הנדרשים בחוק.

החוק קובע סייגים לתוקפה של צוואה באופן מלא או חלקי במקרים שונים ובהם, למשל, בעת שנפל פגם בכשרותו המשפטית של עושה הצוואה (לדוגמא על פי סעיף 26 לחוק: כאשר המדובר בקטין, בפסול דין או במי שבעת עשיית הצוואה לא ידע להבחין בטיבה של הצוואה), כשהוראות צוואה נעשו מחמת אונס, איום, השפעה בלתי הוגנת, תחבולה או תרמית (סעיף 30 לחוק), כשהוראותיה סתומות או בלתי מובנות (סעיף  33 לחוק), כשביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי (סעיף 34 לחוק) ועוד.

כן קובע החוק את הדרך לתיקון טעות סופר וטעויות נוספות בצוואה, כשניתן להבין בבירור את כוונתו האמיתית של המצווה (סעיף 32 לחוק).

נושאים נוספים (רשימה חלקית) המעוגנים בחוק הינם: צוואה על דרך של יורש במקום יורש (סעיף 41 לחוק), יורש אחר יורש (סעיף 42 לחוק), יורש על תנאי דוחה או מפסיק (סעיפים 43 ו-44 לחוק, בהתאמה), מזונות מן העזבון (פרק רביעי לחוק), צו ירושה וצו קיום צוואה (פרק חמישי לחוק), הנהלת העזבון וחלוקתו (פרק שישי לחוק) ועוד.

הנה כי כן, ענייננו מורכב, הדורש התמצאות ומיומנות.

אין במידע האמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ קודם לכן עם מומחה בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות .


7331b7_a7d91acfabde41f48b80fe20a1be0182

משרד עו"ד ונוטריון מירי ברוך

יד חרוצים 15, ירושלים


מהו הליך העברת זכויות בדירה הרשומה בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל

0.895253001306755861.txt.7846

 העברת זכויות בדירה הרשומה בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל

כאשר קונה רוכש דירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), חייו של עוה"ד המטפל ברישום הזכויות, "קלים" יותר באופן יחסי, (בהתאם כמובן למורכבות העסקה בכל מקרה ומקרה). העברת הזכויות, לאחר קבלתם של מכלול המסמכים הקשורים לעסקה, (כגון אישורי מיסים, שטרי מכר/העברת זכויות, שטרי משכנתא וכיוצ"ב) מתבצעת בדרך כלל ללא צורך באישורים של גורמים נוספים מעבר לטאבו עצמו (למעט במקרים של דירות הרשומות גם בטאבו וגם ברשות מקרקעי ישראל או בעסקאות בנכסים שטרם הושלם רישומם ע"ש המוכר או טרם בוצעה בהם פרצלציה). גם הטיפול בהעברת הזכויות עצמה, לאחר תשלום מלוא התמורה בגין הדירה למוכר עפ"י הסכם המכר, הינו קצר יחסית, עד כחודש- חודש וחצי.

לעומת זאת, קונה המעוניין לרכוש דירה הרשומה ברישום מקביל בחברה משכנת וברשות מקרקעי ישראל (לשעבר- מינהל מקרקעי ישראל), נאלץ, באמצעות עו"ד המומחה לעסקאות נדל"ן, לבצע העברת זכויות כפולה; הן בחברה המשכנת והן ברשות מקרקעי ישראל (לשעבר- מינהל מקרקעי ישראל).

עוה"ד המטפל בעסקה דואג מראש לקבל רשימת מסמכים הנדרשת להעברת הזכויות ממשרדי החברה המשכנת המטפלת ברישום הדירה ולהחתים את המסמכים בטרם תשלום מלוא התמורה למוכר.

לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר עפ"י הסכם במכר שבין המוכר לקונה, עוה"ד שולח לחברה המשכנת את מכלול המסמכים הנדרשים לשם העברת הזכויות ע"ש הקונה, על פי הרשימה אשר קיבל מן החברה המשכנת מבעוד מועד. ברוב המקרים, הרשימה כוללת אישורי מיסים (שבח, רכישה, עירייה), אישור מועד בית כי אין חובות על הדירה, יפוי כח נוטריוני של הקונה לצורך העברת זכויות וכן סט מסמכים השייך לחברה המשכנת, המשתנה בין חברה משכנת אחת לרעותה.

לאחר שהחברה המשכנת מקבלת את המסמכים החתומים מעורך הדין המטפל בעסקה, היא בוחנת את תקינות המסמכים ומחזירה לעוה"ד המטפל בעסקה, הפניה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") לצורך העברת הזכויות.

מייד לאחר מכן, עוה"ד פונה עם הפניית החברה המשכנת ועם מסמכי העברת הזכויות הנדרשים מטעם רשות מקרקעי ישראל אל הרשות ואף שם מתבצעת העברת זכויות. לאחר סיום העברת הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, הרשות שולחת לעוה"ד המטפל בעסקה אישור על העברת הזכויות בספריה. אישור זה מועבר אף הוא לחברה המשכנת ורק לאחר בדיקת אישור הרשות במשרדי החברה המשכנת, מוציאה החברה המשכנת, בשעה טובה ומוצלחת, את האישור על העברת הזכויות בספריה והתחייבות לרישום משכנתא, ככל שהקונה של הדירה לקח משכנתא, המיועדת להיות מועברת לבנק למשכנתאות.

 

רישום משכנתא

 

כאשר רוכשי דירה מעוניינים לקבל הלוואה מן הבנק למשכנתאות במהלך עסקת מכר, הם נדרשים לכל הפחות ובשלב ראשון לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק על הדירה אותה רוכשים הקונים. ההליך מסתבך כאשר הדירה רשומה בחברה המשכנת ובמינהל, שאז החברה המשכנת אינה רושמת הערת אזהרה לטובת הבנק. במקרה זה, הבנק מסתפק בחתימה של המוכרים על התחייבות לרישום המשכנתא בשלב בו יועברו הזכויות על שם הקונים ובמשכונים הנרשמים לטובת הבנק ברשם המשכונות.  לצורך כך, המוכרים נאלצים לחתום על טפסים שונים של הבנק למשכנתאות של הקונים ולמעשה לשעבד את דירתם לטובת הבנק למשכנתאות של הקונים, בשעה בה הקונים טרם שילמו למוכרים את מלוא תמורת הדירה. אולם למעשה, לבנק אין דרך אחרת להבטיח שהמוכרים לא ייקחו את כספי המשכנתא ויברחו עמם לחו"ל, (לשם דוגמא בלבד)…

אגרות טאבו וחברת משכנת

ההבדל בין הרישום בטאבו לרישום בחברה המשכנת מתבטא גם באגרות. האגרות לרישום הערת אזהרה, עסקה, משכנתא, או נסח טאבו, הינן אגרות קבועות, המתעדכנות מדי שנה בשנה. המדובר באגרות שאינן יקרות יחסית.

לעומת זאת, עד היום ועל אף כניסת צוי הפיקוח על מצרכים ושירותים בעניין משנת 1999, שהגביל את גובה דמי הטיפול אותם רשאיות החברות המשכנות לגבות לסכומים הדומים לסכומים הנגבים בטאבו עבור הטיפול ברישום, ישנן עדיין מספר חברות משכנות אשר מנצלות לרעה את מעמדן כגוף רושם. באמצעות אצטלה לפיה מי אשר גובה את דמי הטיפול עבור הרישום הינו עורך הדין של החברה ולא החברה עצמה, גובות חברות אלו דמי טיפול בעבור הרישום בסכומים לא מבוטלים.

עיניכם הרואות, כי המדובר בהליך ארוך ומסורבל ורק עו"ד הבקי במקרקעין יודע לסיימו בצורה ראויה. לא פעם נתקלנו בלקוחות אשר באו למכור את דירת המגורים שלהם, וגילו לתדהמתם כי טרם הסתיים הליך העברת הזכויות על שמם בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל. במקרה כזה המוכרים נאלצו לבצע הליך העברת זכויות מזורז באמצעות עו"ד בקי במקרקעין.

אין במידע האמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ קודם לכן עם מומחה בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות .


7331b7_a7d91acfabde41f48b80fe20a1be0182

מירי ברוך,  עו"ד ונוטריון

משרד עו"ד מירי ברוך

יד חרוצים 15, ירושלים


מחלקת דיני משפחה וגירושין

bague-smallתחום המעמד האישי דורש מיומנויות מיוחדות. למשרד עו"ד מירי ברוך, מחלקת דיני משפחה המונה צוות עו"ד המומחים בתחום רגיש זה, אשר מלווה את לקוחותיו בכל צרכיהם, ובין היתר בנושאים הבאים:

הסכם ממון, הסכם הורות

הליכי גירושין: הסכם גירושין, ייצוג בפני בתי המשפט ובית הדין הרבני, חלוקת רכוש, מזונות אישה וילדים, סידור גט, משמורת, הסדרי ראיה

גישור

תקראו עוד בנושא מחלקת המשפחה של המשרד

Read More

מחלקת נדל"ן ומיסוי מקרקעין

agreement-1-smallמשרד עו"ד מירי ברוך הינו אחד מהמשרדים המובילים בתחום המקרקעין בירושלים.

למשרד עו"ד מירי ברוך נסיון עשיר ורב שנים בעסקאות נדל"ן, לכל סוגיהן:

לווי כל סוגי עסקאות רכישת/מכירת דירת מגורים, מגרש, קרקע, עסק

ייצוג מול קבלן

רישום/תיקון בתים משותפים

עסקאות קומבינציה, רכישות מכונסי נכסים

ליווי משפטי לקבוצות רכישה

ליווי פרוייקטים במסגרת תמ"א 38 ועסקאות פינוי בינוי...

המשרד שם דגש על ליווי לקוחותיו בכל שלבי העסקה, משלב תכנון העסקה, ניהול מו"מ, מימון הפרוייקט וסיוע לקבלת משכנתא, ועד להשלמת העסקה, ורישום הזכויות, לרבות לפעמים מתן שירותי ליטיגציה בכל הנוגע לסכסוכים חוזיים וקניינים ואכיפת זכויותיו של הלקוח וזאת תוך מקצועיות, יעילות ומהירות רבה ויחס אישי תמידי.

Read More

חברה משכנת, במה מדובר?

French

French

אין לי "טאבו" על הדירה!!!

 

יום אחד, נכנסה למשרדנו אשה מבוגרת, מבוהלת למדי, והציגה בפניי מכתב שקיבלה מחברה משכנת וטענה ש:"אין לה טאבו על הדירה".

מאחר והדירה נרכשה לפני מספר שנים, האשה חששה כי הדירה כלל לא רשומה על שמה.

אכן, דירות רבות במדינת ישראל, אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, הקרויה "הטאבו", אך חשוב לציין שאין זה אומר שהדירה איננה רשומה על שמה.

כן כן, תופתעו לגלות כי רבות מן הדירות במדינת ישראל אינן רשומות בטאבו, במיוחד במרכזי הערים הגדולות, זאת מאחר וכתשעים אחוז מהאדמות בארץ הן אדמות מדינה בניהול רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל- ממ"י- בשמה הקודם). יתר הדירות בארץ רשומות, ברישום מקביל לרישום בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל, או בחברות משכנות. חלק אחר של הדירות בארץ, במיוחד באזור יהודה ושומרון, רשום במינהל האזרחי באיזור יהודה ושומרון (איו"ש), או בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית.

יודגש כי ברוב המקרים, ייתכן גם רישום מקביל, ברשות מקרקעי ישראל (או במינהל איו"ש) וגם בחברה המשכנת. רשות מקרקעי ישראל הינה הבעלים של הקרקע והיא חותמת עם הקונה על חוזה חכירה. אולם הרישום העיקרי והקובע, זאת אומרת, רישום משכנתאות, עיקולים וכיוצא בזה, הינו בחברה המשכנת.

על אף האמור, ישנה חשיבות רבה גם לרישום ברשות מקרקעי ישראל, מאחר ולעיתים קיימים רישומים ברשות אשר אינם רשומים במינהל, לדוגמא, הצמדות לדירה מסויימת (מחסן, חנייה, גינה), ושטחים של הדירה והצמודים לה ולכן במהלך רישום דירה על שם קונה במסגרת העברת זכויות על פי הסכמי מכר, יש צורך בטיפול בהעברת זכויות גם בחברה המשכנת וגם ברשות מקרקעי ישראל.

אז מה היא בעצם חברה משכנת?

חברה משכנת הינה, בדרך כלל, החברה אשר בנתה את הנכס ומנהלת אצלה רישום לגבי הדירות שמכרה. לאחר חתימת חוזה הרכישה מול הקבלן,  וכל עוד לא קיים רישום של הדירה בטאבו ע"ש הקונה, הקבלן, בדרך כלל באמצעות עורך דין מטעמו, משמש כ"חברה משכנת", שתפקידה לנהל את רישום בעלי הזכויות בנכסים, לדוגמא: לרשום את כל הקונים שרוכשים דירות בבניין, לרבות את חליפיהם וכיוצ"ב.. במקרים רבים, ניתן לדעת מיהי החברה המשכנת באמצעות בדיקה ברשות מקרקעי ישראל, או באמצעות בדיקה פשוטה של החוזה לפיו נרכשה הדירה.

כמו כן, בדרך כלל בחברה המשכנת מתנהלים רישומים של החלקים הצמודים לכל דירה ודירה, מחסנים, חניות וכיוצ"ב, שטח הדירה, תשריט שלה, וכמובן רישומים של משכנתאות, עיקולים, כינוסי נכסים וכו'. כאמור, הרישום בחברה המשכנת נחשב הרישום הקובע.

המדובר במצב ביניים, בו כל עוד הדירה לא רשומה בטאבו, במצב בו טרם בוצעה פרצלציה (=הליך חלוקה או איחוד של הקרקע/ הדירות), מתנהל בינתיים רישום אצל החברה המשכנת. מכיוון שטרם רישום הדירה בטאבו, יש לרשום את הבית המשותף, שזהו הליך ארוך ומייגע מבחינה משפטית, מתנהלים בינתיים רישומים בחברות המשכנות.

חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, קובע כי על המוכר (לרוב הקבלן), אשר מוכר דירה בבית הניתן לרישום בטאבו, חלה חובה לטפל בפרצלציה של הקרקע עליה בנויה הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי. כמו כן, מחוייב המוכר לגרום לרישום הדירה בפנקס הבתים המשותפים בטאבו, לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום הפרצלציה בטאבו, או ממועד האכלוס של הדירה, (לפי המאוחר מבין המועדים). כמו כן, חייב המוכר לרשום את הדירה בטאבו על שם הקונה עצמו, תוך 6 חודשים מרישום הבית המשותף בטאבו או ממועד האכלוס (לפי המאוחר מבין המועדים).

למרבה הצער, בפועל, חברות משכנות רבות מושכות את הרישום שנים ארוכות ביותר ומסתמכות על החלק בסעיף הקיים בחוק האמור, המאפשר למוכר להאריך את משך תקופת הרישום, בתנאי שהוכיח כי היה עיכוב בביצוע הרישום מסיבות שאינן בשליטתו ולא יכול היה למנוע אותן.

המגמה במדינת ישראל, הינה כיום להעביר את רישום כל הדירות בארץ, ללשכת רישום המקרקעין, שם הרישום מסודר יותר ונחשב גם בטוח יותר. למעט באזור יהודה ושומרון, שם הרישום ימשיך להתנהל ככל הנראה בצורה בה הוא רשום היום.

על אף האמור, אין ספק כי כל מקרה לגופו ויש לבחון כל מקרה באופן רציני ויסודי, ע"י עו"ד מקצועי ומומחה בתחום המקרקעין. יש לבחון ולעקוב היטב האם הנכס שרכשתם או מכרתם עבר בסופו של דבר על שם הרוכש ולא הוזנח תחת ערימת תיקים בלתי נגמרת (גם אם העסקה בוצעה לפני שנים…). כמו כן, חשוב מאוד לבצע בדיות משפטיות מקדימות ויסודיות לפני ביצע עסקת נדל"ן, לרבות בדיקת שאין על הנכס כל שעבודים/עיקולים/זכויות לצד ג' כלשהו ועוד..

.

במקרה שצויין לעיל, הסתבר כי המדובר בסך הכל במכתב, בו הודיעה החברה המשכנת על כוונתה לרשום את הדירה בטאבו, מכיוון שהחברה המשכנת הגיעה לשלב בו נרשם בית משותף וכעת ניתן לרשום את הדירה על שם הגברת.

אין במידע האמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ קודם לכן עם מומחה בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות .


7331b7_a7d91acfabde41f48b80fe20a1be0182

מירי ברוך,  עו"ד ונוטריון

משרד עו"ד מירי ברוך

יד חרוצים 15, ירושלים


^
All rights reserved © מירי ברוך

Powered by WordPress

Theme by SEOS