מירי ברוך

משרד עורכי דין ונוטריון

  • הודות לניסיון העשיר שמשרד עו"ד מירי ברוך צבר בתחומי המשפט האזרחי מעניק המשרד הן ללקוחותיו מהארץ והן מחוצה לה, שירות במקצועיות ובאיכות הגבוהות ביותר המוטו שלנו: מקצועיות ושירות ללקוח לכל אורך הדרך

חברה משכנת, במה מדובר?

French

אין לי "טאבו" על הדירה!!!

 

יום אחד, נכנסה למשרדנו אשה מבוגרת, מבוהלת למדי, והציגה בפניי מכתב שקיבלה מחברה משכנת וטענה ש:"אין לה טאבו על הדירה".

מאחר והדירה נרכשה לפני מספר שנים, האשה חששה כי הדירה כלל לא רשומה על שמה.

אכן, דירות רבות במדינת ישראל, אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, הקרויה "הטאבו", אך חשוב לציין שאין זה אומר שהדירה איננה רשומה על שמה.

כן כן, תופתעו לגלות כי רבות מן הדירות במדינת ישראל אינן רשומות בטאבו, במיוחד במרכזי הערים הגדולות, זאת מאחר וכתשעים אחוז מהאדמות בארץ הן אדמות מדינה בניהול רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל- ממ"י- בשמה הקודם). יתר הדירות בארץ רשומות, ברישום מקביל לרישום בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל, או בחברות משכנות. חלק אחר של הדירות בארץ, במיוחד באזור יהודה ושומרון, רשום במינהל האזרחי באיזור יהודה ושומרון (איו"ש), או בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית.

יודגש כי ברוב המקרים, ייתכן גם רישום מקביל, ברשות מקרקעי ישראל (או במינהל איו"ש) וגם בחברה המשכנת. רשות מקרקעי ישראל הינה הבעלים של הקרקע והיא חותמת עם הקונה על חוזה חכירה. אולם הרישום העיקרי והקובע, זאת אומרת, רישום משכנתאות, עיקולים וכיוצא בזה, הינו בחברה המשכנת.

על אף האמור, ישנה חשיבות רבה גם לרישום ברשות מקרקעי ישראל, מאחר ולעיתים קיימים רישומים ברשות אשר אינם רשומים במינהל, לדוגמא, הצמדות לדירה מסויימת (מחסן, חנייה, גינה), ושטחים של הדירה והצמודים לה ולכן במהלך רישום דירה על שם קונה במסגרת העברת זכויות על פי הסכמי מכר, יש צורך בטיפול בהעברת זכויות גם בחברה המשכנת וגם ברשות מקרקעי ישראל.

אז מה היא בעצם חברה משכנת?

חברה משכנת הינה, בדרך כלל, החברה אשר בנתה את הנכס ומנהלת אצלה רישום לגבי הדירות שמכרה. לאחר חתימת חוזה הרכישה מול הקבלן,  וכל עוד לא קיים רישום של הדירה בטאבו ע"ש הקונה, הקבלן, בדרך כלל באמצעות עורך דין מטעמו, משמש כ"חברה משכנת", שתפקידה לנהל את רישום בעלי הזכויות בנכסים, לדוגמא: לרשום את כל הקונים שרוכשים דירות בבניין, לרבות את חליפיהם וכיוצ"ב.. במקרים רבים, ניתן לדעת מיהי החברה המשכנת באמצעות בדיקה ברשות מקרקעי ישראל, או באמצעות בדיקה פשוטה של החוזה לפיו נרכשה הדירה.

כמו כן, בדרך כלל בחברה המשכנת מתנהלים רישומים של החלקים הצמודים לכל דירה ודירה, מחסנים, חניות וכיוצ"ב, שטח הדירה, תשריט שלה, וכמובן רישומים של משכנתאות, עיקולים, כינוסי נכסים וכו'. כאמור, הרישום בחברה המשכנת נחשב הרישום הקובע.

המדובר במצב ביניים, בו כל עוד הדירה לא רשומה בטאבו, במצב בו טרם בוצעה פרצלציה (=הליך חלוקה או איחוד של הקרקע/ הדירות), מתנהל בינתיים רישום אצל החברה המשכנת. מכיוון שטרם רישום הדירה בטאבו, יש לרשום את הבית המשותף, שזהו הליך ארוך ומייגע מבחינה משפטית, מתנהלים בינתיים רישומים בחברות המשכנות.

חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, קובע כי על המוכר (לרוב הקבלן), אשר מוכר דירה בבית הניתן לרישום בטאבו, חלה חובה לטפל בפרצלציה של הקרקע עליה בנויה הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי. כמו כן, מחוייב המוכר לגרום לרישום הדירה בפנקס הבתים המשותפים בטאבו, לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום הפרצלציה בטאבו, או ממועד האכלוס של הדירה, (לפי המאוחר מבין המועדים). כמו כן, חייב המוכר לרשום את הדירה בטאבו על שם הקונה עצמו, תוך 6 חודשים מרישום הבית המשותף בטאבו או ממועד האכלוס (לפי המאוחר מבין המועדים).

למרבה הצער, בפועל, חברות משכנות רבות מושכות את הרישום שנים ארוכות ביותר ומסתמכות על החלק בסעיף הקיים בחוק האמור, המאפשר למוכר להאריך את משך תקופת הרישום, בתנאי שהוכיח כי היה עיכוב בביצוע הרישום מסיבות שאינן בשליטתו ולא יכול היה למנוע אותן.

המגמה במדינת ישראל, הינה כיום להעביר את רישום כל הדירות בארץ, ללשכת רישום המקרקעין, שם הרישום מסודר יותר ונחשב גם בטוח יותר. למעט באזור יהודה ושומרון, שם הרישום ימשיך להתנהל ככל הנראה בצורה בה הוא רשום היום.

על אף האמור, אין ספק כי כל מקרה לגופו ויש לבחון כל מקרה באופן רציני ויסודי, ע"י עו"ד מקצועי ומומחה בתחום המקרקעין. יש לבחון ולעקוב היטב האם הנכס שרכשתם או מכרתם עבר בסופו של דבר על שם הרוכש ולא הוזנח תחת ערימת תיקים בלתי נגמרת (גם אם העסקה בוצעה לפני שנים…). כמו כן, חשוב מאוד לבצע בדיות משפטיות מקדימות ויסודיות לפני ביצע עסקת נדל"ן, לרבות בדיקת שאין על הנכס כל שעבודים/עיקולים/זכויות לצד ג' כלשהו ועוד..

.

במקרה שצויין לעיל, הסתבר כי המדובר בסך הכל במכתב, בו הודיעה החברה המשכנת על כוונתה לרשום את הדירה בטאבו, מכיוון שהחברה המשכנת הגיעה לשלב בו נרשם בית משותף וכעת ניתן לרשום את הדירה על שם הגברת.

אין במידע האמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ קודם לכן עם מומחה בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות .


7331b7_a7d91acfabde41f48b80fe20a1be0182

מירי ברוך,  עו"ד ונוטריון

משרד עו"ד מירי ברוך

יד חרוצים 15, ירושלים


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

^
All rights reserved © מירי ברוך

Powered by WordPress

Theme by SEOS