מירי ברוך

משרד עורכי דין ונוטריון

  • הודות לניסיון העשיר שמשרד עו"ד מירי ברוך צבר בתחומי המשפט האזרחי מעניק המשרד הן ללקוחותיו מהארץ והן מחוצה לה, שירות במקצועיות ובאיכות הגבוהות ביותר המוטו שלנו: מקצועיות ושירות ללקוח לכל אורך הדרך

מהו הליך העברת זכויות בדירה הרשומה בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל

 העברת זכויות בדירה הרשומה בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל

כאשר קונה רוכש דירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), חייו של עוה"ד המטפל ברישום הזכויות, "קלים" יותר באופן יחסי, (בהתאם כמובן למורכבות העסקה בכל מקרה ומקרה). העברת הזכויות, לאחר קבלתם של מכלול המסמכים הקשורים לעסקה, (כגון אישורי מיסים, שטרי מכר/העברת זכויות, שטרי משכנתא וכיוצ"ב) מתבצעת בדרך כלל ללא צורך באישורים של גורמים נוספים מעבר לטאבו עצמו (למעט במקרים של דירות הרשומות גם בטאבו וגם ברשות מקרקעי ישראל או בעסקאות בנכסים שטרם הושלם רישומם ע"ש המוכר או טרם בוצעה בהם פרצלציה). גם הטיפול בהעברת הזכויות עצמה, לאחר תשלום מלוא התמורה בגין הדירה למוכר עפ"י הסכם המכר, הינו קצר יחסית, עד כחודש- חודש וחצי.

לעומת זאת, קונה המעוניין לרכוש דירה הרשומה ברישום מקביל בחברה משכנת וברשות מקרקעי ישראל (לשעבר- מינהל מקרקעי ישראל), נאלץ, באמצעות עו"ד המומחה לעסקאות נדל"ן, לבצע העברת זכויות כפולה; הן בחברה המשכנת והן ברשות מקרקעי ישראל (לשעבר- מינהל מקרקעי ישראל).

עוה"ד המטפל בעסקה דואג מראש לקבל רשימת מסמכים הנדרשת להעברת הזכויות ממשרדי החברה המשכנת המטפלת ברישום הדירה ולהחתים את המסמכים בטרם תשלום מלוא התמורה למוכר.

לאחר תשלום מלוא התמורה למוכר עפ"י הסכם במכר שבין המוכר לקונה, עוה"ד שולח לחברה המשכנת את מכלול המסמכים הנדרשים לשם העברת הזכויות ע"ש הקונה, על פי הרשימה אשר קיבל מן החברה המשכנת מבעוד מועד. ברוב המקרים, הרשימה כוללת אישורי מיסים (שבח, רכישה, עירייה), אישור מועד בית כי אין חובות על הדירה, יפוי כח נוטריוני של הקונה לצורך העברת זכויות וכן סט מסמכים השייך לחברה המשכנת, המשתנה בין חברה משכנת אחת לרעותה.

לאחר שהחברה המשכנת מקבלת את המסמכים החתומים מעורך הדין המטפל בעסקה, היא בוחנת את תקינות המסמכים ומחזירה לעוה"ד המטפל בעסקה, הפניה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") לצורך העברת הזכויות.

מייד לאחר מכן, עוה"ד פונה עם הפניית החברה המשכנת ועם מסמכי העברת הזכויות הנדרשים מטעם רשות מקרקעי ישראל אל הרשות ואף שם מתבצעת העברת זכויות. לאחר סיום העברת הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, הרשות שולחת לעוה"ד המטפל בעסקה אישור על העברת הזכויות בספריה. אישור זה מועבר אף הוא לחברה המשכנת ורק לאחר בדיקת אישור הרשות במשרדי החברה המשכנת, מוציאה החברה המשכנת, בשעה טובה ומוצלחת, את האישור על העברת הזכויות בספריה והתחייבות לרישום משכנתא, ככל שהקונה של הדירה לקח משכנתא, המיועדת להיות מועברת לבנק למשכנתאות.

 

רישום משכנתא

 

כאשר רוכשי דירה מעוניינים לקבל הלוואה מן הבנק למשכנתאות במהלך עסקת מכר, הם נדרשים לכל הפחות ובשלב ראשון לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק על הדירה אותה רוכשים הקונים. ההליך מסתבך כאשר הדירה רשומה בחברה המשכנת ובמינהל, שאז החברה המשכנת אינה רושמת הערת אזהרה לטובת הבנק. במקרה זה, הבנק מסתפק בחתימה של המוכרים על התחייבות לרישום המשכנתא בשלב בו יועברו הזכויות על שם הקונים ובמשכונים הנרשמים לטובת הבנק ברשם המשכונות.  לצורך כך, המוכרים נאלצים לחתום על טפסים שונים של הבנק למשכנתאות של הקונים ולמעשה לשעבד את דירתם לטובת הבנק למשכנתאות של הקונים, בשעה בה הקונים טרם שילמו למוכרים את מלוא תמורת הדירה. אולם למעשה, לבנק אין דרך אחרת להבטיח שהמוכרים לא ייקחו את כספי המשכנתא ויברחו עמם לחו"ל, (לשם דוגמא בלבד)…

אגרות טאבו וחברת משכנת

ההבדל בין הרישום בטאבו לרישום בחברה המשכנת מתבטא גם באגרות. האגרות לרישום הערת אזהרה, עסקה, משכנתא, או נסח טאבו, הינן אגרות קבועות, המתעדכנות מדי שנה בשנה. המדובר באגרות שאינן יקרות יחסית.

לעומת זאת, עד היום ועל אף כניסת צוי הפיקוח על מצרכים ושירותים בעניין משנת 1999, שהגביל את גובה דמי הטיפול אותם רשאיות החברות המשכנות לגבות לסכומים הדומים לסכומים הנגבים בטאבו עבור הטיפול ברישום, ישנן עדיין מספר חברות משכנות אשר מנצלות לרעה את מעמדן כגוף רושם. באמצעות אצטלה לפיה מי אשר גובה את דמי הטיפול עבור הרישום הינו עורך הדין של החברה ולא החברה עצמה, גובות חברות אלו דמי טיפול בעבור הרישום בסכומים לא מבוטלים.

עיניכם הרואות, כי המדובר בהליך ארוך ומסורבל ורק עו"ד הבקי במקרקעין יודע לסיימו בצורה ראויה. לא פעם נתקלנו בלקוחות אשר באו למכור את דירת המגורים שלהם, וגילו לתדהמתם כי טרם הסתיים הליך העברת הזכויות על שמם בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל. במקרה כזה המוכרים נאלצו לבצע הליך העברת זכויות מזורז באמצעות עו"ד בקי במקרקעין.

אין במידע האמור לעיל משום תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ קודם לכן עם מומחה בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות .


7331b7_a7d91acfabde41f48b80fe20a1be0182

מירי ברוך,  עו"ד ונוטריון

משרד עו"ד מירי ברוך

יד חרוצים 15, ירושלים


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

^
All rights reserved © מירי ברוך

Powered by WordPress

Theme by SEOS